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イールドギャップを利用した不動産投資とは?

カテゴリ:家主様向け賃貸管理ノウハウ

イールドギャップを利用した不動産投資とは?

営業マンからカタカナ用語を言われて、よく理解できなかった方もいるでしょう。
理解できないまま投資を進めてしまうと、失敗するかもしれません。
収益性の高い物件を選びたいと考えているなら、イールドギャップという用語を理解してください。
どのような意味なのか、どのような注意点があるのかご紹介します。

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不動産投資用語のイールドギャップとは?

イールドギャップとは、不動産投資の用語のひとつです。
金融機関のローンを利用して、収益が出せるかの目安にできます。
イールドとは報酬のことで、ギャップとは差の意味があります。
具体的には、不動産投資物件の利回りと借入金の年利の差を示すものです。
不動産投資をする以上、利回りが高く収益性の高い物件を買いたいと考えるでしょう。
そんなときに指標として使えるのが、イールドギャップです。
収益物件の利回りと比べて、借入金の年利が低いとしましょう。
この差がイールドギャップとなり、差が大きいほど収益性が高いと判断できます。
日本の場合は低金利でローンが組める場合が多いため、多くの物件で差が大きくなります。
目安としては、2%を上回るようにすると良いでしょう。
たとえば、利回りが8%の物件で年利が4%の場合と、利回り7%と年利2%で比べてみます。
前者の差は4%ですが、後者は5%です。
どちらが収益物件として有利なのか判断すると、後者だとわかります。
複数の不動産投資物件選びで迷ったら、この差を利用してください。
ただし、あくまでもひとつの目安であり、指標のひとつとして活用するようにしましょう。

不動産投資のイールドギャップの注意点

イールドギャップを活用する場合には、注意点があります。
注意点とは、計算方法が間違っている場合と、返済期間についてです。
よく計算間違いしやすいのは、物件の利回りを表面利回りとしているケースです。
表面利回りでは経費を考慮していないため、正確な判断ができません。
家賃収益のみで計算したのが表面利回りで、経費も引いたのが実質利回りです。
利益が得られるかの判断は経費を考慮しなければならないため、実質利回りであるか確認してください。
また、ローンの期間を考慮しないで計算した場合も、間違った結果を招く恐れがあります。
正確な差を導き出すためには、実質利回りと返済期間を考慮しなければなりません。
まずは、「年間支払額(利息+元本)÷借入金額」の計算式で、返済期間に対する%を調べます。
次に、「実質利回り-%」に当てはめると、正確な数値が出てきます。
注意点は、最終的な数値がマイナスになっている場合です。
マイナスになっていれば、赤字となる可能性が高いと判断できるでしょう。

不動産投資のイールドギャップの注意点

まとめ

不動産投資会社であっても、ご紹介した計算式を使っているとは限りません。
間違った計算式で良い物件のように見せる手口もあるため注意してください。
また、知識が足りない営業マンもいるかもしれません。
収益性が高い物件を探しているなら、業者が正しい計算方法を活用しているか、確認しましょう。
私たちなにわのシンデレラは、大阪市住之江区の賃貸物件を中心に取り扱っております。
お客様のニーズに真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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