現在の不動産投資は、売買による一括利益を見込むよりもアパートやマンションの賃貸経営で安定した家賃収入を得る方が主流になっています。
しかし長引く少子化問題と人口過疎・過密問題により、空室リスクが高まっているのもまた事実です。
そこで空室リスクの原因と対策について考えていきます。
空室リスクとは何か？
アパートやマンションを購入するためにローンを組んだ場合、最低でも月々の返済額以上の家賃収入が必要ということになります。
空室が増えればその分手残りが減るだけではなく、最悪の場合持ち出しをしてローンを返済しなければならないケースもあります。
このように、安定収入を見込んだつもりがローン返済の負担の比重のほうが増えてしまうことを空室リスクといいます。
実際にはローンの返済だけではなく、固定資産税、火災保険、アパート・マンションの大規模修繕などに備える必要もあり、空室リスクは常に想定しておきたい問題と言えるでしょう。
空室リスクの主な原因について
一番の原因は日本全体における人口減少で空き家が続出しているように、全国的に家屋が供給過多の傾向にあるという点です。
その反面、地域需要が高いエリアでの賃貸経営は非常に安定しており、常に新築や築10年以内の物件は入居率が高い傾向にあります。
また現在は新型コロナウイルスの猛威により、住む場所が仕事と直結する今までにない現象が起きており、空室リスクはますます高まることが予想されています。
空室リスクの対処方や対策について
借り入れ額に対しての入居率を高く設定しない
まず一番に想定しておきたいのは、万が一空室の割合が多くなっても返済していける借り入れ額に設定することです。
担当者の試算を鵜呑みにせず、無理のない返済計画を設定しておくようにしましょう。
その地域需要を綿密にリサーチする
駅からの距離、学校や病院、スーパーとの位置関係に加え、どのような年齢層がメインで暮らす街なのかをリサーチしておかなければなりません。
たとえば大阪府で最大の面積を誇る住之江区で賃貸経営を考えるとして、堺市に通勤する層をターゲットにするのか、子育て世帯が治安を重視しているのかなどの理由を明確にすることで、その地域需要に合った間取りなどのリサーチも必要になるわけです。
またこの一帯はニュートラムの開発によりかなり利便性が向上したとはいえ、海に近く自然災害にどのように対策をしているかなど、入居者の目線で住居の特徴を考えていくことも大切です。
日本は島国ですから全国的に共通する問題となりますね。
更新時期に入居者とコミュニケーションをとる
更新をする・しないの判断をするのは更新料だけの問題ではありません。
キッチンの使い勝手、ゴミの収集場所、間取りの使いやすさ、トイレやお風呂の性能など入居者は更新時にあらゆる要素から判断しています。
そういったリアルな声を聞き、今後の住居をどのように改善するか、入居を検討している層にどうアプローチするかといった空室リスクに先手を打つことも対策には有効です。
