はじめて投資物件の購入を考えているなら、違法建築物には注意が必要です。
違法建物物は多くのリスクがあるため、避けるようにしましょう。
とくに中古物件だと、前のオーナーが違法だと知らずに増改築しているケースがあります。
どのようなケースで違法になるのか、避けるための注意点はあるのかご紹介します。
違法建築物の不動産投資の事例
1つめの違法建築物の例として、建ぺい率を超えているケースをご紹介します。
一般的に、建ぺい率は30～80%で定められているのですが、条件を超えている場合違法建築になります。
オーバーする理由は、建ぺい率に含めない部分があるためです。
不動産ではアパートやマンションなどで、共有廊下・廊下・ベランダが建ぺい率に含まれていません。
しかし、建ぺい率に含めないためには、ベランダには柱がないなど、細かい条件があります。
ところが、一見建ぺい率をオーバーしていないように見える物件でも実際には柱があることにより、違法建築になってしまうのです。
2つめのケースでは、容積率がオーバーしている場合です。
1階部分を容積率に含まれない駐車場にすることにより、建築確認申請をとおしている物件があるとします。
その後、1階部分を改築して事務所などにしてしまうことにより、違法建築になってしますケースです。
少しでも家賃収入を高くする理由から、このような不動産投資物件があるため注意しましょう。
3つめの例は、内装工事による問題の場合です。
建築基準法ではロフトの面積や高さ制限があります。
ところが、違法建築物ではワンルーム物件などに無理やりロフトを設置している場合があります。
内装は見逃しやすいか所のため、不動産投資物件を買う際に注意してください。
違法建築物に不動産投資するリスク
違法建築物を購入してしまうと、そもそもローンの審査にとおりにくくなるリスクがあります。
ローンにとおったとしても、違法のまま放置すれば売却が難しくなるでしょう。
行政の指導が入れば、改修が必要です。
すると大きな出費となり、当初計画していた利回りが崩れてしまうでしょう。
また、違法の建物は、入居者の安全を保てないリスクがあります。
最悪の場合は、火災や倒壊などの事故がおきるかもしれません。
実際に過去に火災で多くの方が亡くなったケースもあるため注意してください。
違法建築物に不動産投資する場合の注意点
不動産投資で違法の物件を購入するリスクを避けるため、注意点があります。
違法の建物か見抜くため、確認済証か検査済証のチェックがおすすめです。
確認済証は、建築前の確認申請に通ったことを意味します。
また、検査済証は工事中や完了時に、検査に合格している証しです。
検査済証に関してはない物件も多いため、あまり重視なくても大丈夫です。
さらに確実性を高めるなら、専門家に診断してもらう方法もあります。
