営業マンからカタカナ用語を言われて、よく理解できなかった方もいるでしょう。
理解できないまま投資を進めてしまうと、失敗するかもしれません。
収益性の高い物件を選びたいと考えているなら、イールドギャップという用語を理解してください。
どのような意味なのか、どのような注意点があるのかご紹介します。
不動産投資用語のイールドギャップとは？
イールドギャップとは、不動産投資の用語のひとつです。
金融機関のローンを利用して、収益が出せるかの目安にできます。
イールドとは報酬のことで、ギャップとは差の意味があります。
具体的には、不動産投資物件の利回りと借入金の年利の差を示すものです。
不動産投資をする以上、利回りが高く収益性の高い物件を買いたいと考えるでしょう。
そんなときに指標として使えるのが、イールドギャップです。
収益物件の利回りと比べて、借入金の年利が低いとしましょう。
この差がイールドギャップとなり、差が大きいほど収益性が高いと判断できます。
日本の場合は低金利でローンが組める場合が多いため、多くの物件で差が大きくなります。
目安としては、2%を上回るようにすると良いでしょう。
たとえば、利回りが8%の物件で年利が4%の場合と、利回り7%と年利2%で比べてみます。
前者の差は4%ですが、後者は5%です。
どちらが収益物件として有利なのか判断すると、後者だとわかります。
複数の不動産投資物件選びで迷ったら、この差を利用してください。
ただし、あくまでもひとつの目安であり、指標のひとつとして活用するようにしましょう。
不動産投資のイールドギャップの注意点
イールドギャップを活用する場合には、注意点があります。
注意点とは、計算方法が間違っている場合と、返済期間についてです。
よく計算間違いしやすいのは、物件の利回りを表面利回りとしているケースです。
表面利回りでは経費を考慮していないため、正確な判断ができません。
家賃収益のみで計算したのが表面利回りで、経費も引いたのが実質利回りです。
利益が得られるかの判断は経費を考慮しなければならないため、実質利回りであるか確認してください。
また、ローンの期間を考慮しないで計算した場合も、間違った結果を招く恐れがあります。
正確な差を導き出すためには、実質利回りと返済期間を考慮しなければなりません。
まずは、「年間支払額（利息＋元本）÷借入金額」の計算式で、返済期間に対する%を調べます。
次に、「実質利回り－%」に当てはめると、正確な数値が出てきます。
注意点は、最終的な数値がマイナスになっている場合です。
マイナスになっていれば、赤字となる可能性が高いと判断できるでしょう。
