サブリース契約は不動産投資における有効なアパート経営手法の1つですが、数年前にあったアパート経営におけるトラブル以降、マイナスのイメージが強いのが現状です。
しかし、本来サブリースとは空き室リスクを回避するための手段で、大家さんをフォローする仕組みになっています。
そこで今回は、賃貸経営をしている大家さんに向けて、サブリースについてお話ししていきたいと思います。
サブリースのメリット
①空室リスク・滞納リスクの回避
サブリースの大きなメリットは「空室リスクを低下させること」です。
空室が発生してしまうと、見込んでいた賃料収入を得ることができず、アパートローンの支払いが苦しくなるなど、キャッシュフローに影響を及ぼしてしまいます。
一方サブリースで保証される賃料は、本来の賃料よりも下回りますが、入居者の有無にかかわらずサブリース契約時に定められた一定の収入（保証賃料）を得る事ができるので安心です。
②管理業務を一括で任せることができる
賃貸経営をおこなう際には、さまざまな管理業務をおこなう必要があります。
サブリースを活用することで、これらの業務もサブリース業者に代行してもらうことができ、管理業務をプロに一括して任せることが可能となります。
③確定申告が簡素化できる
賃貸経営による収入は、不動産所得にあたるので自身で確定申告をおこなう必要があります。
しかし、サブリースを活用することで入居に関する管理業務は業者がおこなうため、大家さんは入居者の入退去時にかかる費用などの計上が不要となり、確定申告にかかる支出管理が簡便となります。
サブリースのデメリット
①家賃収入が最大化できない
賃貸経営において受け取ることができる収入には、賃料収入の他に入退去時の費用の1つである「礼金や更新料」があげられます。
しかし、サブリースの場合は、入居者と賃貸契約を締結するのはサブリース業者となるので、礼金や更新料を受け取ることができるのもサブリース業者ということになります。
②入居者を選ぶことができない
サブリースでは、サブリース業者が入居者募集や入退去の手続きをおこなうため、大家さん自ら入居者を選ぶことができません。
サブリース側は、入居者の有無にかかわらず大家さんに保証賃料を支払う必要があるため、入居者をみつけて家賃収入を確保しなければ不足分をサブリース業者が負担する形になります。
そのため、入居者審査のハードルを低く設定して入居者をつけようとする可能性もあります。
③サブリース会社の倒産
サブリース業者が倒産してしまうと、大家さんは保証賃料を受け取ることができなくなり、サブリース業者が入居者と締結した賃貸契約は大家さんが引き継ぐこととなります。
なかには、サブリース業者から賃貸契約を引き継いだが、既存の入居者の情報が引き継がれておらず、賃料の振り込みなどでトラブルが生じてしまうケースもあるので注意が必要です。
サブリースを検討する際のポイント
サブリースの契約を検討する際には下記の点をチェックしましょう。
●保証賃料
●広告費・原状回復費など
●賃料見直しの期間（契約期間や更新時期）
●免責期間
●解約条件
●不動産管理会社を信頼できるか
